Сдача квартиры в аренду: что важно знать
новому владельцу
В этой статье
Если вы читаете эту статью, значит планируете сдавать квартиру впервые либо хотите делать это более правильно. Поэтому для вас мы подготовители инструкцию, которая поможет не наломать дров и, как говорится, спать спокойно
Итак, вы счастливый обладатель квартиры, которая может приносить деньги. Но в голове тут же куча страхов: "А вдруг я заселю неплательщиков, которые поживут и съедут?", "А если разнесут мой свеженький ремонт?"
Спокойно! Давайте разложим все по полочкам, чтобы ваш опыт аренды был только в плюс
Итак, вы счастливый обладатель квартиры, которая может приносить деньги. Но в голове тут же куча страхов: "А вдруг я заселю неплательщиков, которые поживут и съедут?", "А если разнесут мой свеженький ремонт?"
Спокойно! Давайте разложим все по полочкам, чтобы ваш опыт аренды был только в плюс
Этап 1 - это конечно же подготовка
Ремонт - первоочередная задача
Золотое правило: "сделай ремонт, в котором сам бы хотел жить".
Поэтому забываем про советский ремонт и бабушкины ковры на стенах. Также не надо вычурных обоев с леопардами или цветами.
Вместо этого используем нейтральные, лучше светлые тона. Они:
- Визуально расширят пространство
- Универсальны и понравятся большинству людей
- Станут идеальным фоном для любого интерьера за счет своей ненавязчивости
По материалам... Выбирать лучше практичные. Например, моющиеся обои, ламинат, которые переживут пролитый кофе. Это защитит вашу квартиру от мелких бытовых проблем, которые однозначно будут случаться у арендаторов
Золотое правило: "сделай ремонт, в котором сам бы хотел жить".
Поэтому забываем про советский ремонт и бабушкины ковры на стенах. Также не надо вычурных обоев с леопардами или цветами.
Вместо этого используем нейтральные, лучше светлые тона. Они:
- Визуально расширят пространство
- Универсальны и понравятся большинству людей
- Станут идеальным фоном для любого интерьера за счет своей ненавязчивости
По материалам... Выбирать лучше практичные. Например, моющиеся обои, ламинат, которые переживут пролитый кофе. Это защитит вашу квартиру от мелких бытовых проблем, которые однозначно будут случаться у арендаторов
Мебель и техника: без чего никак?
Вообще многие задают вопрос "Нужна ли мебель или можно обойтись без нее?".
Если у вас нет специфических целей, например, найти арендатора, которому нужно подешевле, и он со своей мебелью, то однозначно мебель нужна.
Стандартный мебельный набор арендодателя:
Чтобы жить: кровать, диван, шкаф для вещей, кухонный гарнитур, стол и стулья
Чтобы выживать: холодильник, плита, стиральная машина. Без этого просто никто не возьмет квартиру
Чтобы влюбиться и платить за аренду больше: посудомоечная машина, кондиционер, умный чайник. Такие мелочи сильно поднимают ценность.
Вообще многие задают вопрос "Нужна ли мебель или можно обойтись без нее?".
Если у вас нет специфических целей, например, найти арендатора, которому нужно подешевле, и он со своей мебелью, то однозначно мебель нужна.
Стандартный мебельный набор арендодателя:
Чтобы жить: кровать, диван, шкаф для вещей, кухонный гарнитур, стол и стулья
Чтобы выживать: холодильник, плита, стиральная машина. Без этого просто никто не возьмет квартиру
Чтобы влюбиться и платить за аренду больше: посудомоечная машина, кондиционер, умный чайник. Такие мелочи сильно поднимают ценность.
Ну и как же без лайфхаков: перед показом включи ВСЮ технику. Во-первых сами ее проверите. Ведь сломанная духовка в день заселения - худший старт сотрудничества. Во-вторых, продемонстрируете арендатору, что все готово к его комфортному заселению.
Итак, квартира подготовлена к сдаче. Что дальше? А дальше нужно подготовить все необходимые документы для аренды
Итак, квартира подготовлена к сдаче. Что дальше? А дальше нужно подготовить все необходимые документы для аренды
Этап 2 - Юридические аспекты аренды
Как говорится, доверие - это конечно хорошо, а доверие с распиской - еще лучше!
А значит, не полагаемся на устные договорённости. Подробный договор спасет вас от 99% проблем.
Нашими главными бумагами будут Договор аренды и Акт приема-передачи.
А значит, не полагаемся на устные договорённости. Подробный договор спасет вас от 99% проблем.
Нашими главными бумагами будут Договор аренды и Акт приема-передачи.
Договор аренды
- Дата подписания договора и сколько он действует
- Паспортные данные (и ваши, и жильца)
- До мелочей расписанное имущество (вплоть до количества тарелок)
- Размер арендной платы и ДАТА, до которой ее нужно вносить
- Залог (депозит) и условия его возврата
- Кто платит за коммуналку
- Условия, по которым можно расторгнуть сделку
- Что арендатор может делать и что делать не может
- Список тех, кто будет жить вместе с арендатором в квартире
- Иные договоренности
Это обязательный минимум пунктов в договоре
- Паспортные данные (и ваши, и жильца)
- До мелочей расписанное имущество (вплоть до количества тарелок)
- Размер арендной платы и ДАТА, до которой ее нужно вносить
- Залог (депозит) и условия его возврата
- Кто платит за коммуналку
- Условия, по которым можно расторгнуть сделку
- Что арендатор может делать и что делать не может
- Список тех, кто будет жить вместе с арендатором в квартире
- Иные договоренности
Это обязательный минимум пунктов в договоре
Акт приема-передачи
Это ваша страховка от наивно растерянного выражения лица арендатора, который будет говорить "а это было сломано изначально!»
Что указываем в акте?
1. Составляем подробную опись: "Диван серый, на левой подушке пятно от кофе 1х1 см"
2. Фиксируем показания всех счетчиков
3. Делаем 100500 фото: углы, техника, стены, санузел
Еще один лайфхак: сохраните все фото в отдельной облачной папке и не удаляйте
Что указываем в акте?
1. Составляем подробную опись: "Диван серый, на левой подушке пятно от кофе 1х1 см"
2. Фиксируем показания всех счетчиков
3. Делаем 100500 фото: углы, техника, стены, санузел
Еще один лайфхак: сохраните все фото в отдельной облачной папке и не удаляйте
Этап 3 - Определяем цену аренды и депозита
На этом этапе вам нужно ненадолго вжиться в роль исследователя и проанализировать "конкурентов". Зайдите на популярные доски объявлений и посмотрите, в какую цену сдают аналогичные квартиры в вашем городе. Важно анализировать те объявления, которые совпадают с вашим предложением:
Важно, чтобы цена была адекватной
- Тот же или похожий район
- Наличие схожей инфраструктуры
- Удаленность от центра, транспортных развязок
- Свежесть ремонта, квадратура, количество комнат, мебель, внешний вид и год ЖК, двор, парковка
- Выписали все цены, адекватно сравнили предложения со своей квартирой. Если не дотягивают до вашей квартиры по качеству, можно поставить чуть подороже. Если по многим показателям все похоже на ваше предложения, возьмите среднее значение цены и выставляйте эту цену
Важно, чтобы цена была адекватной
Как определить размер залога/депозита?
Депозит — это достаточно мощный аргумент для арендатора относиться к вашему жилью и имуществу бережно.
Сколько просить?
Если идти по классике, то, как правило, озвучивают 100% от месячной оплаты. Сдаете в аренду за 50.000 рублей в месяц, депозит также составит 50.000 рублей
Это рабочий вариант. Сумма ощутима и при этом посильна для арендатора. Однако важно понимать, что ее зачастую хватит, чтобы покрыть средний ущерб. К примеру, сломанную технику, пятно на диване или коммунальные долги
Также популярен вариант, где депозит составляет 1.5-2 месячных платежа. Сдаете за 50.000 рублей, сверху 75.000-100.000 рублей
Абсолютно уместно в первую очередь, если у вас дизайнерский ремонт, дорогая техника (умный дом, кондиционеры) или эксклюзивная мебель. Здесь ваши риски выше, а значит и залог должен быть серьезнее.
Есть еще один вариант. Назовем его "для быстрого поиска". Залог составляет в этом случае 50% или даже 0% от месячного платежа. Сдаете за 50.000 рублей, в качестве залога забираете 25.000-0 рублей
Рискованно, но иногда, чтобы быстрее сдать квартиру в низкий сезон, к примеру, собственники идут на уступки.
Про что еще важно договориться заранее по депозиту?
Пропишите в договоре четкие и честные условия возврата. Через сколько дней после выезда и осмотра вы вернете деньги? Что считается ущербом, а что - нормальным износом для мебели и техники? Помним, что честность рождает доверие.
Депозит — это достаточно мощный аргумент для арендатора относиться к вашему жилью и имуществу бережно.
Сколько просить?
Если идти по классике, то, как правило, озвучивают 100% от месячной оплаты. Сдаете в аренду за 50.000 рублей в месяц, депозит также составит 50.000 рублей
Это рабочий вариант. Сумма ощутима и при этом посильна для арендатора. Однако важно понимать, что ее зачастую хватит, чтобы покрыть средний ущерб. К примеру, сломанную технику, пятно на диване или коммунальные долги
Также популярен вариант, где депозит составляет 1.5-2 месячных платежа. Сдаете за 50.000 рублей, сверху 75.000-100.000 рублей
Абсолютно уместно в первую очередь, если у вас дизайнерский ремонт, дорогая техника (умный дом, кондиционеры) или эксклюзивная мебель. Здесь ваши риски выше, а значит и залог должен быть серьезнее.
Есть еще один вариант. Назовем его "для быстрого поиска". Залог составляет в этом случае 50% или даже 0% от месячного платежа. Сдаете за 50.000 рублей, в качестве залога забираете 25.000-0 рублей
Рискованно, но иногда, чтобы быстрее сдать квартиру в низкий сезон, к примеру, собственники идут на уступки.
Про что еще важно договориться заранее по депозиту?
Пропишите в договоре четкие и честные условия возврата. Через сколько дней после выезда и осмотра вы вернете деньги? Что считается ущербом, а что - нормальным износом для мебели и техники? Помним, что честность рождает доверие.
Этап 4 - в поисках идеального жильца
Кому вы доверите ключи от своей квартиры и как найти идеальную вторую половинку для своей квартиры? Вот в чем вопрос)
Поиском можно заняться самому, а можно обратиться к риелтору. Рассмотрим оба варианта
Поиском можно заняться самому, а можно обратиться к риелтору. Рассмотрим оба варианта
- Вариант А. Вы сам себе риелторНам хочется назвать плюсы. Но они в наше время скорее размытые. Экономия - сейчас уже привычная ситуация, когда в объявлении указано, что квартиру сдает риелтор и есть сумма его комиссии. Поэтому в принципе и расхода вашего нет. Личное общение, где вы чувствуете человека и его энергетику, безусловно дает ощущение контроля. Но не зная подводных камней, не имея опыта задавания правильных вопросов, легко обмануться первым впечатлением.
Зато есть минусы
Трата времени: сразу нужно приготовиться к потоку звонков, сообщений и показов. "Можно посмотреть в 23:00?" - такие вопросы тоже будут. Кроме того, они будут сыпаться и в рабочие дни, когда вы заняты, и в выходные, когда хочется поспать. А значит, вы не всегда сможете ответить вовремя, часть звонков, а значит потенциальных клиентов будет потеряна. А что если именно среди них был тот самый идеальный арендатор?
Эмоциональное выгорание: вам придется сто раз повторять одну и ту же экскурсию и отвечать на одни и те же вопросы.
Риски: вы можете не знать всех юридических тонкостей или не заметить в кандидате тревожные звоночки, которые сходу увидел бы профессионал - Вариант Б: Нанять риелтораА по факту, не просто нанять, а купить себе время и нервы
Плюсы здесь ярко выражены
Ноль вашей активности - максимум результата. Сказали "хочу вот так", отдали ключи, и занимаетесь своей жизнью. Все показы, отбор, первичные переговоры на риелторе
Опыт: хороший риелтор как чувствительный сканер с нескольких вопросов вычисляет неплательщиков и проблемных клиентов
Юридическая подстраховка: специалист поможет составить грамотный договор, который учтет все возможные косяки.
Минусы
Отношение: некоторые агенты могут передать вашу квартиру первому встречному, лишь бы побыстрее получить свою комиссию. Ваши интересы им не всегда указ.
Поэтому важно обращаться к тем специалистам, которые реально горят своим делом. Ни на что не намекаем, но мы живем этим. И с радостью поможем вам в сдаче жилья в аренду
Финальный вердикт:
Самостоятельная сдача в аренду, если: у вас есть время и энергия, вы коммуникабельны, разборчивы в людях
Нанимайте риелтора, если: вы сильно заняты, не желаете расходовать свое время и нервничать, живете далеко от квартиры или просто не хотите заморачиваться с незнакомцами
Этап 5 - как платить налоги?
Закон есть закон. Платить налог с дохода - это ваша прямая обязанность. Но это не монстр под кроватью, а довольно простая процедура.
Сначала определяемся с тем, кто вы. Вы физическое лицо или индивидуальный предприниматель
Затем выбираем систему налогообложения.
Сначала определяемся с тем, кто вы. Вы физическое лицо или индивидуальный предприниматель
Затем выбираем систему налогообложения.
Если вы физлицо, то вам подойдет
- НДФЛ (13% с дохода). Самый распространенный путь. Просто декларируете свой доход в налоговой инспекции через налоговую декларацию 3-НДФЛ и оплачиваете 13% с той суммы, что получили за год. К декларации прикладываете копию договора аренды и копии документов, которые подтверждают получение вами арендной платы
Налог на профессиональный доход (НПД). Часто выгоднее. Ставка налога 4-6% от поступлений. 4% - если ваш арендатор является физическим лицом. 6%, если вашу квартиру снимает компания. Регистрируетесь в приложении «Мой налог» и в день поступления платежа по аренде отчитываетесь о поступлении платежа
Налог на профессиональный доход (НПД). Часто выгоднее. Ставка налога 4-6% от поступлений. 4% - если ваш арендатор является физическим лицом. 6%, если вашу квартиру снимает компания. Регистрируетесь в приложении «Мой налог» и в день поступления платежа по аренде отчитываетесь о поступлении платежа
Если вы предприниматель, то вам подойдет
Упрощенная система налогообложения или патент для ИП
Этап 6. Важные детали, чтобы управлять, а не тушить пожары
- Коммунальные услугиМы считаем, что самый прозрачный способ для всех, когда вы платите за квартиру по квитанциям самостоятельно, а арендатор переводит вам фиксированную сумму или сумму по квитанции каждый месяц. Заранее договоритесь в каких числах, чтобы не отступать от этого правила в дальнейшем
Сами забираете квитанцию из ящика, делаете снимок и отправляете своему арендатору. Арендатор получает таким образом прозрачность в вопросах денег. А вы уверены, что нет никаких долгов по коммуналке - ОбщениеОбсудите, как с вами лучше связываться (телефон, мессенджер) и по каким поводам.
Протечка - звони сразу!
Кондиционер подозрительно шумит - просто напиши утром - Визиты с проверкойНе все это практикуют. Но эта практика имеет место быть. По закону нужно предупреждать о своем визите за 24 часа.
Поэтому, если для вас это важно, то лучше сразу договориться о разовых плановых осмотрах (раз в полгода) и прописать это в договоре.
Сразу можно объяснить арендатору, что это не слежка, а забота о состоянии жилья - Чрезвычайные ситуацииЕсли сразу пропишите для себя алгоритмы действий на внештатные ситуации, то все сразу станет на свои места. И если что-то пойдет не так, то вы не будете паниковать.
1. У вас есть договор и залог - об этом важно помнить
2. Не платит? Пишем, что делать в таком случае. Например, сначала напомнить. Не помогло - официально предупредить. Нет реакции - удержать долг из залога.
3. Что-то сломал? Ваши лучшие друзья в этом случае - тот самый Акт и фотографии. Ремонт за счет депозита
4. Захотели съехать раньше? Можно прописать условия досрочного завершения аренды в договоре
Написали и теперь вы точно знаете, как себя вести и как реагировать
Подводим итог
В заключении хочется сказать, что сдавать квартиру - это по сути ни что иное, как вести маленький бизнес. Подходите осознанно и ответственно, продумайте свои действия наперед, пропишите важные детали, чтобы не забывать о них, настройте процессы. И тогда аренда будет годами приносить стабильный доход.
Если же вы решите приобрести курортную недвижимость с целью сдачи в аренду, то мы с радостью подберем для вас высокодоходный вариант квартиры в Мариуполе и сопроводим на каждом этапе оформления покупки и ремонта
А уже после этого, при готовности квартиры наши менеджеры:
- Подберут арендаторов
- Проверят их платёжеспособность
- Оформят договор с депозитом
- Проконсультируют вас по налогам
- Возьмут на себя управление квартирой (если это необходимо)
Курортная недвижимость это не просто квартира у моря, а бизнес с гарантированной прибылью. Свяжитесь с нами любым удобным способом на сайте и получите бесплатную консультацию с ответами на все интересующие вас вопросы
Если же вы решите приобрести курортную недвижимость с целью сдачи в аренду, то мы с радостью подберем для вас высокодоходный вариант квартиры в Мариуполе и сопроводим на каждом этапе оформления покупки и ремонта
А уже после этого, при готовности квартиры наши менеджеры:
- Подберут арендаторов
- Проверят их платёжеспособность
- Оформят договор с депозитом
- Проконсультируют вас по налогам
- Возьмут на себя управление квартирой (если это необходимо)
Курортная недвижимость это не просто квартира у моря, а бизнес с гарантированной прибылью. Свяжитесь с нами любым удобным способом на сайте и получите бесплатную консультацию с ответами на все интересующие вас вопросы
Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер, не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ
ИП Зарубина Оксана Александровна
Поддержка: mariupolinvest@gmail.com
ИНН: 502603273848
Наш сайт использует cookie-файлы. Вы можете их отключить или продолжить, согласно политике конфиденциальности
Запись на консультацию
Укажите свои данные, и мы с вами свяжемся
